中夏族民共和国楼房买卖市场前景二年热,聪明人买房

当我写下这个标题的时候,许多人心里会不舒服,这是自然的,对这样自作聪明的文章,请谨慎对待。毕竟每个人阅读这个世界和财经的方式都有差异。

2015年,中国房地产销售重新火爆,京沪深的房价明显上涨,在中国经济仍面临持续下行压力时,房地产似乎辉煌重现、房地产大热,为什么?能持续多久?风险何在?

为什么房子仍然值得购买?所有中国楼市泡沫化的因素都清晰地存在。最典型的因素包括:一是房地产库存巨大,猜测目前商品房和棚户区改造带来的供应量大约有85亿平米,按每年13亿-15亿平米的库存消化节奏,目前的高库存可供消耗5年以上。二是高房价的问题没有本质改善,从房价收入比看,经济增长疲弱带来挣钱日艰,使得房价更高不可攀。三是长期涉房政策的不确定性。多年来人们一直在议论房产税、房产赠与税、遗产税等等,拥有的房产在未来有可能产生收益,更有可能带来沉重税负。四是城市圈大局已定。经过1998年以来急风暴雨的城市化进程,目前中国城镇居民的住宅自有率已非常高,据说户均拥有住宅套数已超过1套。长期不利因素如此之多,为什么还声称买房是聪明的?

2015年中国房地产重新火爆的原因,在于政策层面的扶持。政策利好可谓多管齐下。其中包括,限购限贷政策在绝大多数名存实亡;涉房贷款利率持续下行且发放节奏提速;普遍二孩住宅的落地等。这些政策的叠加使得中国房地产销售在2015年重新升温。升温呈现出一二线好,三四线平平;住宅销售较好,非住宅平平;销售端较好,投资端平平的特点。

是否拥有自己的住房,和幸福与否直接相关。在中国城市中生活不是不可以租房,但公民的许多福利,实际上和户籍和自有住宅相关。何况在中国,房东对租客拥有压倒性的优势。传统和现实导致,如果你想在城市中拥有一个家,就必须拥有一套房,唯有如此才能对房子付出心血,将其建为自己在钢筋水泥丛林中的巢穴。考虑到我们的生命短促如闪电,微弱如尘埃,房子虽贵,却仍然是身心栖息所不可或缺。

2015年房地产致谁喜谁忧?喜的是开发商,忧的是购房者和地方政府。在1998到2013年间,中国房地产始终存在投资和销售的良好互动,即销售改善2-3个季度之后,投资端也会改善,开发商会更乐意购置土地和新开工。但目前这一定律已失效,2014年第4季度以来,楼市销售火爆和投资低迷并存,房地产投资增速徘徊在3%左右的冷清格局没出现任何改善的迹象。开发商比较喜悦,销售面积和金额的持续改善,利率的下行使得房地产现金流显著改善。一线城市房价收入比的持续下行,使得购房者长期的财务压力被低利率所掩盖。同时,地方政府也根本无法取得类似2014年土地出让收益超4万亿的辉煌,仅能通过房地产契税等涉房税费聊以作慰。

引导楼市软着陆已是未来五年的政策重点。加速房地产库存消化、以新型城镇化推动农民市民化、完善住房金融体系、增加居民的财产性收入等政策都已明朗化。这意味着,至少在未来五年,不利于房地产的调控政策几乎不可能出台。第一,关于房屋保有环节的税费,例如房产税等,它确实是未来地方财政税收的主要源泉,但在短期内落地的可能性不大,否则就无法增加居民的财产性收入,也和推动地产软着陆的政策取向背离。第二,限购限贷等,除了极个别大都市之外,已名存实亡。而对购房的金融支持力度日益增强,低首付低利率,辅之以未来可能出现的国家住房银行和按揭贷款证券化,种种努力使我们能以更高的财务杠杆实现购房梦。第三,当下中国安全边际较大的优质资产十分匮乏,但现金泛滥,权衡之下,虽然楼价高企,但高净值人群对大都市地产仍有信心和兴趣。从2014年4季度以来,沪深楼市的火爆在一定程度上印证了楼市造富的氛围。

值得一提的是,开发商的财务状况得到了极大的改善。其中贡献最大的是利率下行和销售价格上升。粗略估计房地产开发环节涉及的资金约20万亿,其中约2/3为借入资金,开发商的银行开发贷、信托等非银机构和其他借款等三大渠道的融资,可能各有约4万多亿。哪怕1个百分点的利率下行,也给开发商节约了不低于千亿元的财务成本。此外,2015年在商品房建造成本没有上升的背景下,销售价格至少提升了7%以上,按全年销售金额推算开发商至少额外获得了6000亿元的销售利润。两项合计,2015年净利润同比改善在33%以下的开发商算是差劲的了。

我们的猜测是,楼市三年涨、五年平、十年落。楼市在分化中的软着陆是趋势。人口集中和房价较高的大都市,可能在未来三年给投资者带来的回报更高一些。其中北上广深,以及南京厦门等少数城市核心区的住宅和写字楼尤其引人注目。但楼价全国普涨、狂飙猛进的时代已不太可能重现。如果能够在未来三五年审时度势进行投资,知进知止,可谓聪明。

2016年楼市火爆还会继续吗?很有可能。

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